Главная
→
Блог
→
Про бизнес
→
Финансовая модель в строительной компании: инструкция по созданию с примерами

Финансовая модель в строительной компании: инструкция по созданию с примерами

Страхование бизнеса — инструмент управления рисками

Сначала застройщик планирует сдать объект в декабре. Потом — в марте. Затем уверенно обещает до конца лета. А сдаёт — в ноябре. Следующего года. Если финансовая модель в строительной компании не закладывает такие сдвиги, кассовые разрывы и паника по деньгам — просто вопрос времени.

В России строительство — это постоянная борьба с непредсказуемыми обстоятельствами. По данным Росстата, за последние 12 месяцев средний перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию составил 5,8 месяца, а в Москве — 7,9 месяца.

Причин для задержек много: подорожал металл, зависла КС-2, утонул экскаватор или ушёл главный сметчик. Добавьте к этому зиму, авралы по разрешениям, сезонный дефицит рабочих и классическое «денег нет, но вы держитесь» от заказчика — и поймёте, что финансовая модель в стройке — это не Excel для отчётности и не презентация для инвестора.

Это инструмент выживания, который подсвечивает, когда закончится кэш, сколько бизнес теряет на «вялотекущих» объектах и что происходит с маржой. О том, как собрать живую финмодель строительного проекта с учётом кассовых лагов, сезонности и темпов СМР, поговорим в этом материале.

Содержание материала:

◉ Зачем финансовая модель нужна строительной компании и в чём её особенность
◉ Из чего состоит финмодель для стройки
◉ В чём преимущества использования финмодели в строительном бизнесе
◉ Что нужно учесть при разработке финансовой модели
◉ Как составить финмодель + бесплатный шаблон
◉ Пример работы финмодели в деле

Читайте в наших информационных рассылках

Больше о финансовых моделях

Нажимая кнопку «Отправить», вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Зачем нужна финансовая модель строительной компании

Финансовая модель нужна строителю, чтобы видеть, где заканчивается стройка и начинаются убытки:

в какой момент сядешь в кассовый разрыв;
какой из объектов тянет вниз;
и хватит ли денег, если вдруг выиграешь больше тендеров, чем ожидал.

Особенности финмодели для строительных компаний

Финансовая модель в строительной компании отличается от моделей в ритейле, IT или услугах. Тут проектный цикл длинный, деньги заходят рывками, сметы живут отдельной жизнью, а реальность постоянно шатает сроки, цены и маржинальность.

Если строить модель «по учебнику», можно улететь в минус уже на втором объекте. Поэтому рабочую структуру под строительство надо собирать из практики: поэтапно, от объекта к объекту, с учётом сезонности, кассовых разрывов и гибкости в затратах.

Источники доходов и затрат

Доходы

Подряд

Компания выступает генподрядчиком или субподрядчиком.

Доход — это выручка по договорам, часто с НДС. Важно не путать выручку с поступлением денег. Оплата часто идёт с отсрочкой или после КС-2 и КС-3.
Девелопмент
Здесь доход — от реализации недвижимости. Деньги приходят от:
- дольщиков — ДДУ и ЖСК;
- инвесторов, включая апартаменты под сдачу;
- поэтапно, в зависимости от стадии стройки.
Госзаказы и инфраструктурные объекты

У таких проектов отдельный формат дохода — с лимитами, авансами и жёстким графиком выполнения.

В каждом из трёх типов выручка «на бумаге» и движение денег — это два независимых процесса. Финмодель должна учитывать оба. При этом в стройке нельзя умножить себестоимость на 1,2 и жить спокойно. Затраты неравномерны и делятся на три куска

Расходы

Прямые затраты по объекту
- строительно-монтажные работы (СМР)
- материалы по смете, с учётом отклонений
- аренда техники и механизмов;
- зарплата ИТР и рабочих (сдельная + окладная часть)
- подрядчики
Здесь важна гибкая детализация по этапам, чтобы видеть, когда сколько «сгорит». В частности в бетонных и монтажных работах, где темпы резко скачут.
Общепроизводственные и административные расходы
- офис, бухгалтерия, охрана и ИТ
- ЗП непроизводственного персонала
- лизинг, топливо и связь
- страховка и охрана труда
Эти расходы часто тянут вниз маржу по объектам, если нет структурного распределения по объектам.
Задолженности и налоговая нагрузка
- проценты по кредитам и займам (банковские и от учредителей)
- НДС, УСН или прибыль в зависимости от схемы
Финансовая модель в строительстве без учёта будущих задолженностей — это фантазия. Даже если формально на старте долгов нет, стройка в 90% живёт на заёмке либо у банка, либо у поставщиков (отсрочки).

Специфика стройбизнеса

Объектный учёт
Каждый проект — отдельный юнит. По единице нужно:
- считать ОПиУ;
- вести бюджет доходов и расходов (БДР);
- планировать и отслеживать кассовые разрывы (БДДС);
- учитывать непредвиденные расходы — минимум 5−10%.
Нельзя валить стройки в одну таблицу и делать среднюю маржинальность, иначе бизнес потеряет рентабельность по объектам.
Платёжный календарь

В стройке деньги нужны вперёд. Поэтому платёжный календарь должен идти на 2−3 месяца вперёд минимум. Его надо сводить с БДДС, чтобы не было сюрпризов с фондами оплаты, поставками и пенями.
Просадка маржи по живым объектам
Часто в модели картина складывается: маржа 22%. А по факту:
- проект подвис из-за погодных условий;
- выросли цены на арматуру;
- у подрядчика сменился расчётчик.
Поэтому нужно закладывать буфер на форс-мажоры — отдельно в модели, а не только «в уме».

Учёт сезонности

Когда селлер говорит: «У меня 6 миллионов оборота в месяц», возникает два вопроса: «До возвратов или после? И по какой площадке?». У каждого маркетплейса — отдельная логика: комиссия, возвраты, бонусы, расчёт НДС и график выплат. Всё это влияет на то, сколько денег зарабатывает селлер. И если в модели не учитывать структуру по каждому каналу, финрезультат превращается в фантазию.

Получите 7 бесплатных материалов от «Финансиста» для повышения рентабельности строительных компаний.

Скачать материалы

Основные компоненты финансовой модели для строительной компании

Разберём два базовых компонента.

Доходы

1. Выручка по договорам
В зависимости от бизнес-модели компании доход формируется по-разному.

Модель	Источник выручки	Пример
Генподряд	Сметная стоимость работ по договору	120 млн на строительство ТЦ
Субподряд	Объёмы и расценки, согласованные с генподрядчиком	18 млн на монтаж металлоконструкций
Девелопмент	Продажа недвижимости (ДДУ, ЖСК, апартаменты)	45 млн по преддоговорам с дольщиками
Инфраструктурные проекты	Бюджетные контракты, госконтракты (с авансами или КС)	220 млн по объекту водоснабжения

Доход ≠ поступление денег. Поступления идут с лагом — после подписания КС-2 и КС-3. Часто в договорах есть отсрочки 30−90 дней, особенно при госконтрактах. Поэтому в финмодели надо отдельно учитывать момент признания выручки и момент получения денег.

2. Авансы
Часто стройки живут только на предоплатах, которые дают дольщики, заказчики или инвесторы. Потому в финмодели важно:

делать отдельный блок по входящим и возвратным авансам;
учитывать, что полученный аванс до выполнения объёма работ — это не доход, а обязательство;
заложить риск, что если заказчик «просел» и не дал аванс, будет кассовый провал.

3. Прочие доходы

Проценты по остатку на счёте (если держат деньги на overnight) — редко, но бывает.
Выручка от аренды техники, строительных вагончиков, кранов, если компания сдает в аренду свои мощности.
Продажа остатков и неликвидов со склада.

Хотите понимать, сколько прибыли приносит каждый объект, где возникают кассовые разрывы и как меняется маржинальность — без Excel и ручных расчётов? Подключите «Финансист» и управляйте рентабельностью, план-фактом и капиталом в одном окне.

Оставить заявку

Расходы

1. Прямые затраты по объекту (строительно-монтажные работы, СМР)

Категория	Пример	Комментарий
Материалы	Арматура, бетон, песок, ППУ, сухие смеси, плёнка, утеплитель	Стоимость скачет — нужен сценарный анализ
Подрядчики	Оплата субподрядчиков за этапы работ	Часто с отсрочкой или по факту
Заработная плата	Рабочие, ИТР, снабженцы — как сдельная, так и оклады	Важно учесть премии и налоги
Аренда техники	Башенные краны, самосвалы, автовышки	Лучше фиксировать стоимость за машино-смену
Транспорт	Доставка материалов, вывоз мусора	Часто недооценённый источник затрат

Затраты завязаны на график выполнения работ. Если стройка отстаёт, то оплата подрядчику откладывается, но на складе уже висят оплаченные материалы. Кроме того, важно помесячно «размазать» затраты по этапам стройки (фундамент, коробка, инженерка, отделка и другое).

2. Косвенные производственные затраты
Это расходы, которые не привязаны к конкретному объекту, но влияют на себестоимость.

Пример	Как учитывать
Офисный персонал	По головам или по нормам часов на объект
Амортизация оборудования	Отдельно в блоке финучёта
Расходы на охрану, стройплощадку	По объекту или распределённо
IT-системы: CRM, учёт, BIM-модели	По количеству объектов или времени работы

3. Административные расходы
Часто «размазываются» по компании и скрывают потери маржи. Например:

аренда офиса, коммуналка;
зарплаты управленцев, бухгалтерии, юристов;
обслуживание банковских счетов;
маркетинг (если девелопмент);
командировки, ГСМ, представительские.

Лучше закладывать фикс в модели + % от выручки на прирост, если предприятие растёт.

4. Финансовые расходы

Кредиты, банковские гарантии, проценты по займам, в том числе от учредителей.
Лизинг техники.
Упущенная выгода от простоев — сложно учесть, но можно моделировать сценарно.

Проценты лучше считать на остаток по месячным траншам. Формула «средняя ставка x сумма» даст искажение.

5. Налоги

УСН (6% или 15%) — часто у субподрядчиков.
ОСНО с НДС — если бизнес работает с бюджетом или девелопере.
Есть масса нюансов по НДС, если стройка на чужой земле, в долевке или по агентской схеме.

В финмодели нужен отдельный расчёт НДС: входящий, исходящий, зачёт, возврат и дебет по контрагентам.

В чём преимущества использования финмодели в строительном бизнесе

Заранее понятно, сколько денег нужно и когда

Финансовая модель строительного проекта помогает заранее понять, во сколько обойдётся стройка — с разбивкой по этапам, статьям затрат и времени. Без модели смета часто отражается только «где-то в Excel», а деньги нужны «уже завтра». Финмодель связывает смету, график и кассу. Также модель даёт возможность заложить буферы: на удорожание материалов, отклонения по срокам, перерасход по зарплатам. Это защищает маржу.

Видно, откуда приходят деньги и куда уходят

В стройке деньги приходят и уходят неравномерно. Можно попасть в ситуацию, где выручка есть, а платить нечем. Финмодель даёт связку между:

плановыми поступлениями КС, дольщики, авансы;
обязательствами по подрядчикам, поставкам и налогам;
сроками.

С помощью модели можно выстроить платёжный календарь и увидеть, где будет кассовый провал. Это даёт время на действия. Например, сдвинуть оплату, попросить аванс или привлечь заём.

Можно просчитать риски до того, как станет поздно

Без модели риски управляются «на глаз». Финмодель помогает:

делать сценарные расчёты

что будет, если курс вырастет, сроки сдвинутся или подрядчик сорвёт этап

видеть чувствительность проекта

к таким базовым факторам, как материалы, ставки или объём продаж

учитывать сезонные провалы

в выручке от каждого проекта и скачки в затратах

Например, при падении цен на квадратный метр на 10% девелопер может выйти в минус — это видно на этапе моделирования, а не после того как всё построено.

Решения основаны на цифрах, а не на субъективном мнении

Когда есть модель, можно принимать решения не «на ощущениях», а по цифрам. Например:

стоит ли привлекать подрядчика или делать самому — модель покажет разницу по марже и срокам;
насколько рискованно сдвигать ввод на квартал — модель покажет, что это даст по прибыли и кассе;
можно ли взять ещё один объект параллельно — видно, хватит ли ресурсов и денег.

Это важно, если в компании несколько юрлиц, собственники и управленцы, у которых разные интересы. Финмодель — это единая база решений, а не спор «чей Excel правильнее».

Видно, где план расходится с фактом

Финмодель помогает руководству сравнивать план против факта по выручке, затратам, марже и срокам. Это базовый инструмент для контроля: видно, кто выбился из графика, где перерасход, а где нужно вмешаться. Без модели контроль превращается в отчётность ради отчётности. С моделью видно по каждому объекту, этапу и месяцу, что пошло не так и почему.

«Финансист» собирает данные из 1С, банков и Excel в одном окне, чтобы финдиректор сразу видел, где возник перерасход средств, просела маржа или сдвинулись сроки по каждому объекту. Запишитесь на консультацию и узнайте, как навести порядок в отчётности.

Записаться на встречу

Инструкция, как составить финмодель

В строительстве нет ровного прогноза «по 1/12 в месяц». Процессы часто рваные, скачкообразные и напрямую зависят от стройготовности, контрагентов, логистики и даже погоды. Поэтому шаблонные подходы типа «выровняем по месяцам» не работают. Разберём, как сгладить углы в финмодели.

Сбор исходных данных

Первое, с чего начинается стройфинмодель — это данные. Их в стройке либо слишком много, либо нет совсем. Важно соблюсти баланс: не перетянуть с детализацией и не упустить центральные параметры. В базовом наборе четыре категории метрик.

1. Организационные вводные

Что собрать	Где взять	Как оформить в модели
Структура бизнеса (генподряд, субподряд и другое.)	Устав, организационная структура, разговор с CEO	Таблица: тип деятельности по каждому юрлицу или проекту
Список юрлиц, ведущих проекты	1С, ЕГРЮЛ, бухгалтерия	Справочник юрлиц с ИНН, системами налогообложения и валютой учёта
Учётная политика (касса или начисление, НДС и другое)	Бухгалтер, аудитор, финдир	Описание: кратко в отдельном листе или на дашборде модели

2. Данные по проектам

Что собрать	Где взять	Как оформить в модели
Перечень проектов	CRM, ERP, отдел продаж, стройотдел	Таблица: Название, юрлицо, город, даты старта и окончания, ответственный
Графики работ (ППР, этапы, сроки)	MS Project, Excel от ГИПа, Glodon и Smetta	Таблица: Этап → Дата начала → Дата окончания → % выполнения
Сметная стоимость	Сметная программа, PDF смет, estimate. xls	Итог по проекту + расшифровка по статьям (материалы, работы, техника и другое)
Факт: расходы, поставки, платежи	1С, банк-клиент, Excel от снабжения или бухгалтерии	Таблица: Дата → Контрагент → Назначение → Сумма → Проект

3. Доходная часть

Что собрать	Где взять	Как оформить в модели
Договора с заказчиками	Юридический отдел, CRM, ERP	Таблица: Номер договора, сумма, валюта, график оплат и условия авансирования
График поступлений	Договоры, Excel-план заказчика	Таблица: Дата → Сумма → Заказчик → Проект
Условия приёмки (КС-2, КС-3, акты)	Стройотдел, договор	Комментарий: какие документы дают право на выручку
Если девелопмент — ДДУ, выручка по ПБУ 2/2008	Бухгалтер, аудит	Таблица: сумма договора, дата регистрации, % реализации и метод признания выручки

4. Расходная часть

Что собрать	Где взять	Как оформить в модели
План закупок	Снабжение, Excel от ПТО	Таблица: Материал → Кол-во → Цена → Дата закупки → Поставщик
ФОТ (рабочие, ИТР, админ)	Табель учёта рабочего времени, HR, бухгалтерия	Таблица: Ставка/месяц → Кол-во → Проект → Сроки участия
Прочие прямые и косвенные расходы	Excel-бюджеты, 1С, фактические расходы	Таблица: Статья → Сумма → Период → Проект → Статус (план/факт)
Аренда, техника, лизинг	Договоры, отдел механизации	Таблица: Объект → Ежемесячная сумма → Срок действия → Проект
Налоги, комиссии, проценты	Финдир, бухгалтерия	Отдельный блок расчётов в модели (ставки, формулы, график платежей)

Если нет единого источника, собирайте по крупицам. Из 1С выгружайте оборотки, из Excel — бюджеты, из СМР— этапы и объёмы, из головы прораба — реальные сроки. Лучше неточная, но логичная модель, чем безупречная, но лживая.

Прогнозирование доходов и расходов по проектам

Разберём, как прогнозировать доходы. Первая ошибка — приравнивать выручку к деньгам на счёте. Выручка — это то, что компания заработала, а деньги — это то, что бизнесу заплатили. Эти вещи могут отличаться на месяцы.
На прогноз доходов влияют четыре фактора.

Тип заказчика

госконтракт, частный девелопер или корпоратив
Условия оплаты

предоплата, постоплата и отсрочка на 30,60 или 90 дней
Форма учёта

по КС-2 (закрытия этапов), по ДДУ, по графику с фиксированными суммами и другое
Авансы и удержания

бывает, что в компании закрыли работы, но 10% заказчик держит «до конца»

Как прогнозировать:

Что нужно	Как использовать в модели
График СМР, где указать этапы и сроки	Строить выручку по мере выполнения этапов
График оплат из договора	Накладывать на выручку, когда реально приходят деньги
Метод учёта	Прогнозировать либо движение денег, либо признание выручки

Допустим, компания строит ТЦ. Сдача монолита в сентябре, стоимость — 40 млн. По договору заказчик платит в течение 30 дней после подписания КС-2. Значит:

выручка по начислению — сентябрь;
поступление денег (касса) — октябрь.

В модели это должно отражаться разными строками, иначе случится кассовый разрыв.

Теперь разберём расходы, которые в стройке тоже идут неравномерно. Нельзя взять «сумму на год и поделить на 12». Есть всплески: когда техника выходит на котлован, когда закупаются окна или когда идёт отделка. Плюс — часть затрат платится вперёд, а не «по факту». Поэтому в прогнозе расходов можно выделить пять принципов.

Сначала идёт аванс, потом поставка, потом закрытие.

ФОТ часто стабильный и привязан к объёму людей на площадке.

Материалы закупаются заранее и неровно — например, под заливку, остекление и другое.

Техника прогнозируется по суточным ставкам, зависящим от фазы работ.

Налоги и проценты регулярны, но часто забываются в моделях.

Как прогнозировать:

Расход	Где брать данные	Как закладывать в модель
Материалы	План закупок, график СМР	По этапам, с разбивкой по статьям и контрагентам
ФОТ	Табель, кадровик	Пропорционально численности на объекте
Аренда, техника	Договоры, ПТО	Фикс суммы по неделям или суткам
Прочие расходы	Excel-бюджеты, прошлые периоды	Раскидываются на постоянные или переменные в зависимости от характера

Например, на заливку фундамента нужно 300 м³ бетона, цена — 6 000 ₽ за м³. Работа запланирована на август. В модели появляется строка:

Дата: август → Статья: Материалы → Сумма: 1 800 000 ₽ → Контрагент: «Компания Альфа»

Хаос начинается там, где нет связи между этапом работ, расходами по этому этапу и поступлениями от заказчика. Финмодель должна строиться не по месяцам, а по сценарию выполнения этапов. Это значит:

до этапа «Кровля» не нужно моделировать расход на «Отделку»;
если этап сдвигается — автоматически сдвигаются и доходы, и расходы.

Эту логику нужно заложить в:

формулы, завязанные на даты начала и окончания;
отдельный календарь работ;
параметры: «этап активен» — да или нет.

Анализ сценариев развития

Финмодель в одном варианте — это сказка. Сценарии делают её инструментом управления рисками и показывают, где назревает кассовый разрыв, устойчив ли проект к задержкам и что делать заказчикам, если случится аврал. В минимальном наборе строят три сценария.

Сценарий	Что меняется	Зачем нужен
Базовый	Текущие планы, умеренные сроки, реалистичные цены	Отражает ход событий
Пессимистичный	Задержки этапов, рост цен, отсрочка оплат, штрафы	Для проверки рисков и методов хеджирования
Оптимистичный	Быстрая сдача, скидки от поставщиков, авансирование	Показать upside, рассчитать потенциальную прибыль

Например, в базовом сценарии заказчик платит через месяц. В пессимистичном — через два. В модели это не только цифра — это изменение кассового потока. Руководитель сразу видит: через три месяца будет минус 12 млн, и нужно либо кредит, либо перенос расходов.

Сценарии нестатичны и зависят от кучи факторов, потому важно адаптировать планы без перегрузки. Оптимально менять по 2−3, чтобы видеть взаимодействие показателей друг с другом. В таблице ниже рассмотрим параметры, которые часто меняют в сценариях.

Параметр	Типичные изменения
Сроки выполнения этапов	+1−2 месяца к критическим фазам (монолит, фасад, инженерка)
Цены на материалы	+10−30% (особенно импорт)
Курсы валют	Рост на 5−15% (CNY, USD)
График оплат от заказчика	Увеличение отсрочки или частичная оплата
Стоимость субподряда	Увеличение при замене подрядчика
Уровень авансирования	Уменьшение или отсутствие
Штрафы	Добавление по условиям договора
Удержания	Повышение процента до 10−15%

Примеры успешного применения финмодели для строительного проекта

Разберем на примере кейса строительной компании из Новосибирска. С 2013 года «Строй Девелопмент» строит промышленные здания, жилые дома и дороги. Управленку сначала вели в 1С, потом система обновилась, и отчётность не смогли пересобрать. Перешли в Excel. Но Excel в стройке — это как работать без проекта: можно свести цифры, но в какой момент поведёт, никто не скажет.

Сводили вручную. Документы задним числом меняли картину. Остатки не сходились, рентабельность по объектам терялась, план-факт сравнивался по интуиции руководства. Финмоделью это не назовёшь — максимум, отражение прошлого. В компании хотели построить крепкую структуру, в которой видно:

сколько заработано по каждому объекту;
где возникает кассовый разрыв;
как отклоняются статьи от плана.

Без вовлечения прорабов переделки процессов. Собственники решили подключить «Финансист» и уже за месяц:

связали сервис с 1С;
собрали управленческую модель под логику стройки;
настроили шаблоны под финотдел.

Это помогло привязать выручку и расходы к каждому отдельноу объекту, видеть план-факт в разрезе дат и статей, а также моделировать бюджеты, строить прогнозы и контролировать отклонения. Финмодель заработала как инструмент, а не архив.

Хотите видеть выручку, движение денег и маржинальность по каждому объекту без Excel и ручных сводок? «Финансист» объединяет данные из 1С, банков и учётных систем, чтобы финдир и собственник могли видеть всю картину бизнеса в одном окне. Нажмите на кнопку ниже и получите полный контроль над финансами компании.

Попробовать в деле

Вместо вывода

Финансовая модель в строительной компании — это инструмент, без которого невозможно управлять деньгами в динамике. Инструмент показывает рентабельность по каждому объекту, формирует прогноз кассовых разрывов, даёт связку между графиком СМР, поступлениями и обязательствами.

Без модели управленка скатывается в разбор полётов задним числом. План-факт не сходится, отклонения по статьям неочевидны, а кассовые провалы приходят внезапно. С моделью видно, что происходит на объектах и в кассе, и можно вовремя сдвинуть закупки, перераспределить аванс и пересчитать нагрузку.

Когда проектов несколько, сроки сжаты, а оплата по КС приходит с лагом, финансовая модель становится не «таблицей», а базой для всех центральных решений.